Управление Росреестра по Омской области расставило все точки над «i»

В последнее время в СМИ появились материалы с критикой деятельности Управления Росреестра по Омской области относительно действий по переводу жилых помещений в нежилые в многоквартирных жилых домах.

Рассматриваемая проблемная ситуация возникла еще в 2015 году, когда прокуратурой Омска в адрес городской администрации было вынесено представление о неправомерности принятия окружными администрациями разрешительных документов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирных домах при наличии признаков реконструкции.

Именно с этого момента государственными регистраторами стали приниматься решения о приостановлении регистрационных действий, а затем об отказе в регистрации.

При переводе помещения из жилого в нежилое, как правило, происходит оборудование отдельного входа из оконного проема и возведение крыльца, что влечет уменьшение размера земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме. И чаще всего указанные работы проводятся без согласия всех собственников, несмотря на прямое указание необходимости получения такого согласия в ч.3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

И это только одна из сторон обсуждаемой проблемы. Второй стороной проблемы, по мнению Росреестра, является то, что работы, проводимые в многоквартирных домах, связанные с изменением строительных конструкций жилых помещений (например, демонтаж части стены дома) для оборудования отдельного входа, являются реконструкцией объекта капитального строительства, затрагивающей несущие строительные конструкции здания, поэтому должны осуществляться на основании разрешения на строительство и завершаться разрешением на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, то есть по правилам, установленным статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ.

Выдача указанных разрешительных документов относится к полномочиям администрации Омска, а не окружных администраций. Поэтому несоблюдение заинтересованным лицом указанных требований закона создает еще одно основание для отказа в проведении регистрации.

Обоснованность решений государственных регистраторов об отказе в проведении регистрации подтверждается сложившейся в Омском регионе судебной практикой.

Управление Росреестра по Омской области во взаимодействии с органами государственной власти и местного самоуправления неоднократно пыталось решить рассматриваемую ситуацию, принимая участие в совещаниях, посвященных вопросу перевода жилых помещений в нежилые. На одном из последних совместных совещаний, которое состоялось в мае этого года, инициированных Управлением, в котором приняли участие представители заинтересованных органов местного самоуправления и прокуратуры, вновь рассматривалась проблема оформления прав на нежилые помещения, переведенные из жилых, расположенные в многоквартирных домах, где в качестве решения проблемы был предложен наиболее приемлемый в сложившейся ситуации вариант рассмотрения вопроса об издании регионального нормативно-правового акта, определяющего перечень работ, для проведения которых получение разрешения на реконструкцию не требуется.

Именно такой подзаконный акт поможет администрациям округов и Управлению классифицировать строительные работы, проведенные при переводе жилых помещений в нежилые, как перепланировку либо реконструкцию, требующую подготовки разрешительной документации в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, учитывая интересы собственников помещений и требования норм Жилищного кодекса РФ, согласились с необходимостью получения согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, если работы по оборудованию нежилого помещения отдельным входом влияют на режим общего имущества. Но, пока Правительством Омской области рассматривается необходимость и целесообразность издания нормативно-правового акта, государственные регистраторы, не обладающие специальными знаниями в области строительства, в сомнительных случаях вынуждены направлять запросы в Департамент архитектуры, Госжилинспекцию и в Главное Управление Государственного строительного надзора и Государственной экспертизы Омской области с целью получения информации относительно вида проведенных работ, чтобы удостовериться в отсутствии реконструкции, требующей получение разрешения.