Триста дней по новой жизни
01.03.2006 3439
Первого марта исполнился ровно год со дня введения в действие нового Жилищного кодекса РФ. За прошедший год у этого документа сформировались целые армии как активных сторонников, так и не менее горячих критиков. Но никакие дискуссии вокруг нового кодекса не отменят того факта, что уже с 1 января 2007 года граждане России примут на себя ответственность за функционирование жилищно-коммунального комплекса.
По сути, меньше, чем через триста дней мы все окажемся в совершенно ином правовом поле – в ситуации, требующей большей ориентированности в жилищном законодательстве и готовности к активным самостоятельным действиям. Потому что новый Жилищный кодекс предусматривает, во-первых, создание конкуренции на рынке ЖКХ, а во-вторых, право выбора собственниками жилья в многоквартирных домах способа управления своими домами. То есть, жилой фонд отныне сможет обслуживать любая организация, изъявившая на то желание, а мы с вами получим возможность влиять на её деятельность.
Пожалуй, именно определение порядка управления многоквартирными домами со впервые установленной обязанностью жильцов выбрать наиболее оптимальный для них способ управления и является главной отличительной особенностью нового Жилищного кодекса. В соответствии с кодексом, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны до 1 января 2007 года выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в доме, управление товариществом собственников жилья или управление приглашённой управляющей компанией.
Что касается новостроек, то здесь, вроде бы, ситуация яснее, поскольку выбор как раз отсутствует: товарищество собственников жилья во вводимых в эксплуатацию домах образуется по умолчанию, в обязательном порядке. И существуют ТСЖ в Омске уже не первый год. Поэтому мы и хотим вместе с вами, как состоявшимися, так и потенциальными собственниками жилья в новостройках, за оставшееся до 1 января время разобраться в уже накопленном опыте, поговорить о проблемах и перспективах ТСЖ – с тем, чтобы подойти к назначенному нам государством рубежу во всеоружии.
Что же такое «товарищество собственников жилья» с юридической точки зрения? Каковы его функции и рамки его полномочий? Об этом рассказывает известный омский юрист, член областной Адвокатской палаты Юрий Кобзев.
- Товарищество собственников жилья представляет собой общественную организацию, объединяющую жильцов многоквартирного дома по признаку проживания в данном доме, и созданную с целью самостоятельного управления домом: поддержанием его инфраструктуры, сохранности имущества, земли, малых архитектурных форм. У ТСЖ есть правление, состоящее из нечётного количества лиц, председатель, бухгалтер-кассир и контрольно-ревизионная комиссия. В состав руководящих органов ТСЖ могут входить как жильцы данного многоквартирного дома, так и специально приглашённые специалисты.
Рамки полномочий ТСЖ определяются федеральным законодательством. Отметим, что в части управления имуществом полномочия ТСЖ (точнее, его правления) чрезвычайно широки – но и ответственность велика. Главная обязанность, которую принимает на себя товарищество – поддержание дома в надлежащем техническом состоянии. Посмотрите, как с этой обязанностью справляются нынешние филиалы МУП ЖКХ – и станет понятно, насколько это тяжкая ноша.
Одна из важнейших функций правления ТСЖ – осуществление внешнего представительства: заключение договоров и разрешение хозяйственных споров с любыми соответствующими структурами. Раз в год правление ТСЖ отчитывается перед жильцами о проделанной работе, и тут Отзывы о Гостинице Алроса на Казачьем уж самим жильцам решать, насколько правление справляется со своими обязанностями.
Специально уточним, что меньшинство в ТСЖ безоговорочно подчиняется большинству. Возникает вопрос: что делать жильцу или группе жильцов в том случае, если они не согласны с решениями правления, но не набирают большинства? Выйти из состава ТСЖ, проживая в данном многоквартирном доме, нельзя. Заключение индивидуального, в обход ТСЖ, договора на поставку услуг невозможно. Отказ от внесения денег за те или иные услуги как форма протеста тоже не годится: по истечении 6 месяцев неуплаты имущество жильца арестовывается, а сам он может быть отселён в социальное жильё. Поэтому рекомендация одна: если чувствуете свою правоту – будьте дипломатом, психологом и искусным оратором. Альтернатив нет.
Вообще лучше жильцу не доводить свои взаимоотношения с активным большинством ТСЖ до конфликтной ситуации, поскольку варианты ответного воздействия включают всё, что не запрещено законом. Вам могут назначить дежурство по подъезду на неудобное для вас время или, скажем, назначить ответственным за осушение подвала. А наказание в виде принудительных работ в суде не оспаривается, являясь внутренним делом ТСЖ.
С другой стороны, ТСЖ не может поднять персонально для кого-то из жильцов размер оплаты услуг, назначить дополнительные налоги или подвергнуть наказанию, унижающему человеческое достоинство. То есть, ситуация с Васисуалием Лоханкиным из «Золотого телёнка», которому общее собрание жильцов коммунальной квартиры определило в качестве наказания публичную порку, членам ТСЖ не угрожает.
Это что касается тактических тонкостей. Но главное всё же – стратегическая цель собственников жилья. Давайте вспомним, что смысл образования товарищества заключается в коллективной ответственности за сохранность общего имущества. И какими бы ни были отдельные разногласия внутри этого коллектива, главный принцип – заботы всех обо всём – должен оставаться на первом плане. Благоустройство, чистота, порядок, безопасность – именно эти идеи в конечном счёте должны превалировать над частными амбициями.
В заключение дам один практический совет для тех из читателей, кто готовится стать жильцом новостройки в ближайшее время, до конца года. Им нужно помнить, что создавать ТСЖ лучше ещё до заселения, на стадии подписания договора о долевом участии. И сразу решать вопросы, связанные с использованием общего имущества – от освещения двора до лифтового хозяйства. В документах ТСЖ необходимо детально прописать и порядок эксплуатации домового оборудования, и правила общежития: до какого часа можно производить шумные работы и на каком расстоянии от дома выгуливать собак. Знакомьтесь с жильцами, разговаривайте, определяйте костяк своего ТСЖ. Иначе – разнобой и анархия, ликвидировать которые впоследствии придётся долго и мучительно…
журнал "Омские новостройки" №3(15) 2006
Теги: Омск, жилье, кодекс, товарищества, правление
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте
